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Seis consejos para comprar bienes raí­ces por medio de una cuenta de ESCROW.

Puedes preguntarle a la mayorí­a de los propietarios de inmuebles en Mexico Que es una cuenta de ESCROW?" y lo mas seguro es que no puedan contestarte la pregunta. Esto es por que en Mexico, las transacciones inmobiliarias se cierran en la oficina de un notario publico, cuando la escritura de compra-venta se firma y el comprador emite el pago final a favor del vendedor, cerrando la venta de la propiedad. Todos los pagos son realizados de manera directa entre comprador y vendedor.

En USA y Canada, por el contrario los compradores estan acostumbrados a pagar por bienes raí­ces indirectamente, por medio de una tercera persona neutral denominada "ESCROW acount" o cuenta de Deposito, en la cual se realiza un deposito inicial al firmar el contrato de "promesa de compra"; se transfieren mas fondos cuando se cumplen con ciertos requisitos estipulados en el contrato (p.e, cuando se termine la construccion de la obra negra de la vivienda o cuando se tenga la carta compromiso de seguro de titulo de propiedad); el ultimo deposito se realiza cuando la vivienda esta sustancialmente terminada y lista para entregarse al nuevo propietario. Todos los fondos se depositan en una cuenta de ESCROW, de conformidad con el Contrato de ESCROW firmado entre las personas involucradas. El Contrato ESCROW dictaminara los plazos de los depositos y las condiciones de para la liberacion de los fondos. Los agentes del ESCROW cobraran una comision (entre $500-$750 USD) por abrir, gestionar y enviar los fondos de acuerdo a las instruccions de liberacion firmadas por el Comprador y el Vendedor.

Los extranjeros que compran su segundo hogar o terrenos en Mexico, por lo general quieren incorporar este proceso a la transaccion de compra-venta de la propiedad. Esto resulta mas facil en aquellas areas donde ya existe una poblacion significativa de extranjeros, asi como en areas restringidas donde el cierre de la compra de casas o terrenos es mas complicada. Por ejemplo en Cabo San Lucas, donde la mayorí­a de los compradores son extranjeros, el uso de una cuenta de ESCROW es familiar para abogados, brokers y agentes de bienes raí­ces.

Aqui tienen algunos consejos para utilizar una cuenta de escrow en Mexico:

1. SIEMPRE realiza la transaccion mediante un ESCROW con matriz en USA. Las agencias mas respetadas, con amplia experiencia en el mercado inmobiliario mexicano son First American, Stewart Tittle y Fidelity. Aunque las instituciones bancarias mexicanas ofrezcan productos similares a una cuenta de ESCROW, ninguna esta basada en un Contrato de ESCROW; tambien tienen un proceso mas lento que las instituciones en USA y no son muy dinámicas.

2. EVITA depositar mas del 30 % del precio de la propiedad a la cuenta bancaria del desarrollador/vendedor del inmueble. El concepto de la cuenta de ESCROW esta siendo gradualmente aceptada en Mexico, pero existen algunas empresas que financian el desarrollo de las viviendas con el primer pago del comprador.

3. NUNCA envies fondos directos a la cuenta de la agencia o agente inmobiliario, sin importar que tan buena sea la reputacion de la empresa o profesional de bienes raices. Al realizar esto, incrementas la incertidumbre a la hora de cerrar el proceso de compra-venta.

4. CUIDADO con algunos desarrolladores inmobiliarios que utilizan las cuentas de ESCROW como medio publicitario, si lees bien el contrato, muchos autorizan la liberacion de los fondos a su favor. Este mecanismo nulifica el objetivo de una cuenta de ESCROW, que es el salvaguardar el dinero del comprador hasta que se realice el traspaso de la propiedad del inmueble.

5. INVESTIGA las diferentes opciones que estan a tu alcance. Algunos constructores tienen acuerdos con agencias de ESCROW en USA tambien hay Contratos de ESCROW especiales cuando la operacion de compraventa es financiada. Tambien pueden investigar la posibilidad de abrir una cuenta "generadora de intereses", si vuestro dinero estara depositado por periodos largos de tiempo.

6. BUSCA la mejor oferta de comisiones del ESCROW. Puedes ahorrarte cientos de dolares, si haces una buena investigacion del mercado.

7. PREGUNTA a los buffetes de abogados o agencias inmobiliarias de tu localidad, sobre las ventajas y desventajas de cada agente de ESCROW; sus experiencias y recomendaciones. Ya que cada agente tiene diferentes especialidades y calidad de servicio.

Si estas planeando comprar propiedades en Mexico, la situacion ideal seria depositar el 100 por cien del precio de venta del inmueble en una cuenta de ESCROW. Si el vendedor o constructor no estan de acuerdo con la propuesta, intenta negociar con ellos una combinacion de un deposito parcial en una cuenta de ESCROW y otro porcentaje como enganche inicial pagado directamente al vendedor. Para protegerte y garantizar tu compra.

Este articulo fue publicado por primera vez en INSIDEMEX

Por Pedro Perichart, miembro fundador de P&H Closing Services en Cabo San Lucas, BCS. El fue abogado dentro de Solcargo Real Estate and Corporate Law Practice Group, donde se especializo en transacciones inmobilirias de "cross-border", cierre de adquisiciones y contratacion-subcontratacion internacional.